Extinción de la renta antigua, ¿A quién afecta?.

El pasado día 31 de diciembre era la fecha fijada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 para la desaparición de buena parte de los contratos comerciales de renta antigua, entendiendo como tales los firmados antes de mayo de 1985.

El plazo de 20 años que se cumplió el 1 de enero de 2015 ha afectado a todos los contratos de locales comerciales en los que el firmante es persona jurídica y no ha realizado en los últimos 20 años ninguna transmisión.

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Excepciones:


– Todos los locales comerciales y establecimientos hoteleros con una superficie superior a 2.500 m2 ya estaban liberalizados.

– Tampoco gozan de protección aquellos contratos en los que el inquilino no acató en su momento la actualización de rentas que exigió la LAU ni los inmuebles dedicados a actividades no comerciales.

– Si el inquilino es una persona jurídica (empresa) podrá mantener el contrato de renta antigua cinco años más, hasta el 1 de enero de 2020, solo en dos casos:

1.- Si el contrato fue traspasado a un tercero entre 1984 y 1994

La actualización de la renta exigida en la LAU se abonó íntegramente en el primer mes.

2.- Si el inquilino es una persona física (autónomo) ejerciendo una actividad comercial, el contrato seguirá teniendo validez hasta que esta persona fallezca o se jubile. Salvo en dos supuestos:

2.1.- Si el contrato ha sido subrogado a uno de sus descendientes, caducará como marca la norma general el 31 de diciembre de 2014.


2.2.- Si el contrato se traspasó a un tercero entre 1984 y 1994  el plazo se incrementa en cinco años: hasta el 1 de enero de 2020.

– La Ley también hace referencia a los contratos de renta antigua de viviendas que se darán por finalizados con carácter general cuando fallezca el inquilino o su cónyuge (si se hubiera subrogado).


– En caso de que la vivienda hubiera sido subrogada a algún descendiente, el contrato finaliza en el momento en que éste cumpla los 25 años. Si ya los tenía en el momento de la subrogación, se le otorga un plazo máximo de dos años hasta que el contrato quede rescindido. El fin de los contratos en vivienda es más impreciso que el de comercios del tipo qué sean, que sí están asociados a una fecha.

Una vez producida la extinción de los contratos de “renta antigua”, es importante saber que el arrendatario tendrá los siguientes derechos:

1. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento si antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo cualquier persona comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

 

2. Preferencia para arrendar nuevamente el local: Si dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, el arrendador pretende arrendar el local a un nuevo arrendatario, el antiguo arrendatario tendrá derecho de preferencia para arrendarlo en igualdad de condiciones que el nuevo interesado para lo cual el arrendador deberá de notificar previamente al actual arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.

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